アスベスト使用建物の鑑定評価について

2015/08/07コラム

アスベスト使用建物の鑑定評価

アスベスト
　　石綿ともいう。蛇紋岩系および角せん石系の繊維状鉱物。耐熱性、耐磨耗性、耐腐食性等に優れ、建材等に使用されてきた。天然の鉱物で繊維のような形状をしたもの。

建物の屋根や壁の材料、断熱材、防音材に過去使用されていたが１９７５年以降は禁止されているが、まだ多くの建物に残されたままとなっている。その他自動車のブレーキライニングやブレーキパット、保温材、吸湿材などの産業用、家庭用ヘアードライヤー、ボイラーや暖房パイプの被覆、石油ストーブの芯など広範囲に使用されている。

■中古建物の改修・解体工事やアスベスト水道管の取替工事において石綿にばく露するおそれあり。

■肺に吸い込むと、２０年から５０年後にがんになるおそれがあることが既知。

対応を急げ！

私たち不動産鑑定士は、アスベスト使用の建物について判明していればそれなりの減価もしますが、調査できないときは、何らの記載もしていません。公的評価は更地価格を主にしますので、まだまだ重要な発ガン性物質について充分な対応ができていないのが実情です。

後で使用が判明して責任追及されるのではないか心配したりとか、調査を求めるならコスト増加を請求できるのかとか、意識は低いのが実情です。現状では、一応気をつけるようにします、というにとどまります。

理論的には正常な積算価格から除去費用を見積りこれを減じるのが正しいと思います。また土地及び建物の一括価格から、一体としての経済的減価や、市場性修正の理由になると考えられます。

依頼者や鑑定評価書の提出先が不測の費用負担や健康被害に曝されないためにも、鑑定業界側でのルール作りを急ぐべきです。私の意見では、すべて鑑定士の責任に負わせるのは不当だと思いますので、更地の独立鑑定評価で建物が存する場合には、鑑定評価の条件等に調査をしたかどうかを明示し考慮しなかった旨を記載するべきです。担保評価等で現況を前提とした鑑定評価が必要な場合、調査項目に不動産鑑定評価基準等で明示し、鑑定士への注意喚起を求めるべきです。
区市町村の税務課は調査を容易にしたり、使用が判明している建物は、プライヴェートの保護を持ち出さず国民の健康という公共性を優先させ、インターネット等で閲覧できるように、体制づくりを進めることを提案いたします。

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