業務案内

不動産鑑定・価格等調査

地域密着で各種の公的評価に従事しています。また地元企業を中心に、商業地・工業地の実績が多い特徴があります。林業関係の実績も多く、林地、立木の評価等に強みがあります。

※県下を中心とした企業、団体から直接のご用命や、会計事務所、弁護士事務所経由の受注が中心の事務所です。ホームページからのお問い合わせをきっかけにした広域での実績があります。

1.公的評価

公的評価とは、官庁、公共団体が一斉に多くの地点を多くの鑑定士に評価させる狭義の公的評価として、地価公示、地価調査、国税相続税鑑定、固定資産税評価があります。根幹をなす公共性の高い業務ですが、すべてに長年従事しています。

• 地価公示 1993(平成5)年～
• 地価調査 1989(平成2)年～
• 国税 鑑定 1992(平成4)年～
• 固定資産評価 1994(平成6年)度分～

また単独で関与する公共部門発注の業務が次のものなどがあげられます。

• 近畿財務局 民間精通者
• 国税 精通者意見 1992(平成4)年～
• 裁判所の競売評価(厳密には不動産鑑定ではなく特殊な不動産の評価)
• 国や地方公共団体の買収のための鑑定

2.民間企業、個人からの鑑定業務

最近とくに、相続財産の分割協議のための価格等調査、正式な鑑定評価、あるいは調停、訴訟になってしまってからの鑑定等の受注、ご相談が増加しています。ご本人様からだけでなく、税理士、弁護士、裁判所等、各方面から相談が入ります。相続関係に社会的需要が高まっていると感じられます。

資産評価

• 売買・賃貸の参考、会計上の必要、相続準備、清算・解散等での判断資料等
• 公益社団法人の決算等で鑑定による時価判定が望ましい場合等

売買の参考のため

• 双方合意で鑑定評価により公平な売買価格を鑑定させることもあります。
• 税務申告上、贈与等と見なされないため、「適正な時価」を鑑定により求めることがあります。(経営者個人とその経営法人、グループ法人間の売買等)税務資料経営法人と個人間の売買、相続上の分割協議、共有物件の分割等

財務諸表のための価格調査

• 固定資産の減損
• 棚卸試算の評価
• 賃貸等不動産の時価等の注記
• 企業結合等

資産評価

• 鑑定評価を分類する考え方はいくつかありますが、ものによっては、売買もしくは賃貸借の当事者双方が、どのくらいが適当であるのかわからない、という対象不動産も多いものです。将来紛争を招いてはかえって得策ではないという場合もあるでしょう。中立の第三者として立場が明確な不動産鑑定士を活用されてはいかがでしょうか。
• ちなみに、不動産鑑定をやってるだろうということで、よく土地をうりたい、貸したいとかで相談に来られるのですが、当社は仲介業務はいっさいいたしませんので、すべて不動産業者の紹介もしくはアドバイスにして、自らは関与しない方針です。

現物出資

• 時々ご相談にみえますが、税法上の検討以前にお越しになり、個人が経営する法人に以前から保有している土地を現物出資して起業するような場合、譲渡所得が発生、課税されることを見逃し、依頼を中断されるケースがあります。
• 地価が高い時期に高値で取得した土地をお持ちの場合は、適正な時価で現物出資すれば問題ありませんが、まずご相談ください。
• 通常鑑定評価書が必要です。

民事再生法関係

• 申請時の依頼と担保権消滅手続きで、会計事務所や、弁護士事務所等から受命があります。予算が広域に点在する多くの物件を早急に評価する必要があり、また不動産の種類が多岐に亘るため、適切な鑑定が難しく腕前の見せ所という業務です。

債務処理関係

• 個別企業の処理は弁護士事務所からの受命で行いますが、全国規模の企業展開があった場合はネットワークで多数の鑑定士が一斉に特定の企業の債務処理のため作業をする場合があります。当社は何度も一部ではありますが和歌山県内物件を担当しました。
• 全国に散在する不動産を短期間で品質を維持して処理できてこそ対応できる案件もあります。

担保評価・融資審査のための評価

• 鑑定、意見書による価格調査を問わず、多くの金融機関が系列組織を使い発注している業務ですが、当社のような地方個人事務所でも、発注組織の人員密度の濃淡から、関与することも多く、地域への精通度、鑑定業者としての信頼性が評価される分野です。
• 全国展開の流通業者の店舗について、鑑定士ネットワークにより、全国一斉に目線を合わせて作業をします。事業用定期借家も多くノウハウも要する業務です。

争訟・交渉関係

• 多くが調停前置主義のため、深刻な紛争に陥るまえに不動産鑑定士を活用するケースもあります。

開発関係

• 開発資金の融資を得るために、鑑定評価を活用するケースもありました。
• 隣地の買収における限定価格を鑑定したケースもあります。
• 宅地見込地、現況山林農地を開発素地として鑑定する場合、無理な開発計画を所与として鑑定評価を行い処分対象とされるケースが時折見られます。依頼者プレッシャーにかかるる通報制度等もあり、当社はあくまで合理的投資判断に役立つことを目標として受注可否を判断しています。

3.業務提携

必要とされるケース

• 施工不良で建築業者との紛争交渉資料。補修費用の見積要。【実績あり】
• 特殊な用途の建物の査定が必要な場合【実績あり(土産物店、寺院等)】
• 取り毀し費用を建築士に積算させ、鑑定評価額の決定上考慮する場合【実績あり】
• 大規模な収益物件で、再調達原価や維持管理費用等の算定上、設定士との提携が必要として提携【実績あり】

林業技士(評価部門)、森林評価士でもありますが、森林組合、素材生産業者、林業家等地域の精通者との提携により、森林、立木の評価にも対応します。

賃貸業務

• 新規に建物の賃料、土地の地代を算定する場合、中立の立場で将来の紛争を防止する意味で不動産鑑定士を活用することが適当な場合があります。隣地の敷地の一部を進入路として借りたい等も含まれます。
• 現在賃貸借中の土地・建物の地代・賃料が実勢からみて適当であるかの判断、交渉の資料としての活用として多くの実績があります。
• フランチャイズ、代理店の賃料の改訂上、全国展開の本部が評価資料として提出を求めることがありました。
• 地代、賃料で紛争に入ったとしても調停前置主義で調停資料として鑑定評価を、当事者から、あるいは裁判所関係から受命した実績があります。
• 全国展開の流通業者本部から一括して賃料改定交渉のための資料を作成する鑑定業者もいる一方、地方で個店敷地のオーナーから、本部との交渉のための資料作成を受注する場合もあります。

不動産調査・コンサルティング

投資・交渉のアドバイス、採算計画の精査、検証、投資の意思決定に関するご相談、客観的立場からの投資採算予測、検証を行います。保有資産の有効活用等、保有・賃貸・売却の方針決定に役立ちます。提案業者の採算予測のチェック等、お気軽にご相談下さい。

※公認不動産コンサルティングマスター登録有。仲介業務は鑑定業務の性格上免許返上しております。